20 мая
Понедельник
В 2022 году комиссия при Управлении Росреестра по Томской области по оспариванию кадастровой стоимости завершает свою работу
В рамках Закона об оценочной деятельности для досудебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в каждом субъекте РФ при территориальных органах Росреестра были созданы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. На территории Томской области такая комиссия с 2015 года работала при Управлении Росреестра по Томской области.
Заинтересованные лица в случае, если кадастровая стоимость затрагивала права и обязанности этих лиц, могли обратиться в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.
За весь период работы в комиссию поступило 2665 заявлений о пересмотре кадастровой стоимости в отношении 3172 земельных участков и 45 объектов капитального строительства. Возможностью оспорить кадастровую стоимость в комиссии за указанный период воспользовались: физические лица –1189 заявителей (45% обратившихся в комиссию), юридические лица –1476 заявителей (55% обратившихся в комиссию). Суммарная величина кадастровой стоимости объектов (до оспаривания и после оспаривания) снизилась на 46,2%, с 90,7 млрд. рублей до 48,8 млрд. рублей.
С 1 июля 2022 года на территории Томской области вводится новый досудебный порядок урегулирования споров о величине кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с положениями статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Дата перехода установлена Постановлением Администрации Томской области от 24.03.2022 № 102а.
С этой даты рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости в комиссии при Управлении Росреестра по Томской области не осуществляется.
Теперь заявления заинтересованных лиц об установлении кадастровой стоимости и земельных участков и объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости, в случае если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, будут рассматриваться ОГБУ «Томский областной центр инвентаризации и кадастра», по адресу: г. Томск, ул. Розы Люксембург, д. 17, стр. 2, тел. 8 (3822) 907-933, 8 (3822) 907-944. На официальном сайте учреждения https://www.gko70.ru/ размещена вся необходимая информация (форма заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, перечень документов, прилагаемых к заявлению, способы направления заявления).
«До 30 декабря 2022 года комиссия при Управлении Росреестра по Томской области продолжает рассматривать заявления заинтересованных лиц на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. А с 1 января 2023 года после внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости по итогам проведения в 2022 году государственной кадастровой оценки земельных участков комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданная при Управлении Росреестра по Томской области, завершит свою работу», - отметила Елена Золоткова, руководитель Управления.
Почему моего дома нет на публичной кадастровой карте?
Сведения о местоположении дома на участке (координаты) должны быть внесены в базу ЕГРН и отображаться через публичную кадастровую карту (ПКК). Но бывает, что земельный участок отображается на ПКК как положено, со всеми координатами границ, а вот стоящий на нем дом – нет. Возникает вопрос, в реальности дом имеется, но его местоположение на земельном участке установить нельзя. При этом как правило, у владельца земельного участка и дома, документы в полном порядке, недвижимость оформлена в собственность.
Такие ситуации бывают в следующих случаях:
- права на объект недвижимости были зарегистрированы очень давно или тогда, когда привязка к ПКК не требовалась (документы просто подготавливались и подавались в Кадастровую палату, но сведения о местоположении дома, его координатах не фиксировались).
- сведения об объекте недвижимости были внесены на основании Декларации об объекте недвижимости (например, по «дачной амнистии», и сведения о координатах дома никуда не вносились, поскольку Декларация этого не предусматривает).
- также причиной может послужить отсутствие привязки между домом и землей, то есть права на оба объекта зарегистрированы, но связи между ними как бы нет (например, если посмотреть Выписку на дом, то там будут отсутствовать сведения о земельном участке, и наоборот).
Что необходимо сделать, чтобы дом появился на ППК:
- обратиться к кадастровому инженеру;
- кадастровый инженер подготовит технический план;
- далее собственник через МФЦ передает технический план в Росреестр, либо многие компании официально предлагают услуги «под ключ», оформляя документы и передавая их на регистрацию самостоятельно в электронном виде (при наличии сертификата усиленной квалифицированной электронной подписи) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра https://rosreestr.gov.ru;
- Итог: обновленные сведения вносятся в ЕГРН и будут отображаться на ПКК.
Межевать или не межевать?
Межевание - это работы по установлению границ земельного участка, их восстановлению и закреплению на местности, а также определению его местоположения и площади.
Межевание земельного участка должно проводиться обязательно, если:
1. Образуется новый участок (постановка не кадастровый учет нового земельного участка, раздел одного земельного участка на несколько или наоборот объединение нескольких земельных участков);
2. Необходимо узаконить площадь земельного участка или уточнить его границы (например, если возникли разногласия с соседями или необходимо выбрать место для новой постройки или перед установкой забора).
Проверить установлены границы вашего земельного участка или нет можно на сайте Росреестра через сервис «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо внести кадастровый номер земельного участка в раздел «Участки». Если границы участка не установлены, то план участка на карте будет отсутствовать, а в таблице с параметрами будет надпись «без координат границ».
По общему правилу межевание земельного участка, то есть кадастровые работы, может проводить кадастровый инженер. Без помощи кадастрового инженера возможно поставить на кадастровый учет только те земельные участки, права на которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Сведения о таком земельном участке вносятся в Единый государственный реестр недвижимости при поступлении в орган регистрации прав запроса о предоставлении сведений, или межведомственного запроса о предоставлении сведений, или заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости на основании:
1) имеющейся документации о ранее учтенном объекте недвижимости;
2)документа (копии документа, заверенной в порядке, установленном федеральным законом), устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости и представленного заинтересованным лицом при его обращении с соответствующим заявлением в орган регистрации прав;
3) документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет указанного объекта недвижимости или государственную регистрацию права на него либо устанавливающих или подтверждающих право на него и представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления либо органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, в орган регистрации прав по его запросам, если документы и сведения о ранее учтенном объекте недвижимости отсутствуют в составе имеющейся в распоряжении органа регистрации прав документации о ранее учтенном объекте недвижимости.
Для выполнения кадастровых работ необходимо заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ с кадастровым инженером или организацией, в которой работает кадастровый инженер. При этом кадастровый инженер должен состоять в саморегулируемой организации. Поэтому, прежде чем подписать договор, рекомендуем проверить это в реестре кадастровых инженеров на сайте Росреестра. В нем приведены сведения о всех кадастровых инженерах, а также об отказах в кадастровом учете по подготовленным ими документам и о совершенных ими ошибках.
Напоминаем, что Управление Росреестра по Томской области ежеквартально публикует на сайте Росреестра рейтинг кадастровых инженеров https://rosreestr.gov.ru/open-service/statistika-i-analitika/tomskaya-oblast-reyting-kadastrovykh-inzhenerov/
В результате проведения кадастровых работ составляется межевой план. Межевой план подготавливается в форме электронного документа и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Межевой план также может быть подготовлен в форме документа на бумажном носителе, который тоже заверяется подписью и печатью подготовившего его кадастрового инженера, если это предусмотрено договором подряда. На основании межевого плана можно поставить участок на кадастровый учет или уточнить его границы.
В настоящее время межевание носит рекомендательный характер. Можно продать или купить земельный участок без установленных границ, если такой участок стоит на государственном кадастровом учете, но в случае возникновения споров вся забота об установлении границ земельного участка ляжет на плечи нового правообладателя. Следует также отметить, что некоторые банки не дают ипотеку на земельный участок и не рассматривают его в качестве залога, если границы такого земельного участка не установлены в соответствии с действующим законодательством.
Как поменять категорию земельного участка
Согласно законам Российской Федерации, все земли делятся на ряд категорий: населенных пунктов; сельскохозяйственного назначения; промышленного социального назначения, а также на некоторые другие.
Смена категории земельного участка проводиться после получения на это разрешения органа местного самоуправления. Если субъекта интересует надел под сельское хозяйство, нужно обращаться в исполнительные органы Российской Федерации.
Порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую
Ходатайство направляется заинтересованным лицом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если:
1) с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;
2) к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствует требованиям земельного законодательства.
Ходатайство, не подлежащее рассмотрению, подлежит возврату заинтересованному лицу в течение тридцати дней со дня его поступления с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства для рассмотрения.
По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также - акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также - акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки:
1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами РФ, - Правительством РФ;
2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства - исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.
Акт о переводе земель или земельных участков должен содержать следующие сведения:
1) основания изменения категории земель;
2) границы и описание местоположения земель, для земельных участков также их площадь и кадастровые номера;
3) категория земель, перевод из которой осуществляется;
4) категория земель, перевод в которую осуществляется.
Акт о переводе земель или земельных участков не может быть принят на определенный срок.
Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение четырнадцати дней со дня принятия такого акта.
Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суде.
Подать обращение на изменение категории земельного участка можно самостоятельно через МФЦ. Также обращение может подать уполномоченный орган местного самоуправления посредством отправления в электронной форме, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия.
«Гаражная амнистия» на территории Томской области
С сентября 2021 года вступил в силу Федеральный закон от 05.042021 № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон о «гаражной амнистии»), а позже и Закон Томской области от 19.08.2021 № 90-ОЗ «О реализации на территории Томской области отдельных положений Закона о гаражной амнистии» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Томской области».
Упрощенный порядок при оформлении прав распространяется на земельные участки и расположенные на них гаражные боксы в линейках гаражей, возведенные до 31 декабря 2004 года (до введения в действие Градостроительного кодекса РФ), а также на объекты капитального строительства (капитальные гаражи), которые не были признаны самовольной постройкой.
При этом согласно ст. 6 Закона о «гаражной амнистии» положения закона не регулируют правоотношения, связанные с созданием и использованием гражданами и юридическими лицами гаражей, в том числе: находящихся в многоквартирных домах и объектах коммерческого назначения; подземных гаражей; связанных с созданием в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
«На 1 июля 2022 года по предоставленным органами местного самоуправления данным на территории Томской области гражданами подано 357 заявлений о предварительном согласовании предоставления земельного участка по «гаражной амнистии» и уже зарегистрировано прав на 75 земельных участков и 51 гараж», - рассказала руководитель Управления Росреестра по Томской области Елена Золоткова.
Для чего в Единый государственный реестр недвижимости нужно вносить сведения о СНИЛС
На вопрос отвечает заместитель начальника отдела объектов недвижимости жилого назначения и договоров долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Томской области Галина Телицына:
- В настоящее время для некоторых граждан существует проблема «двойников», то есть наличие на территории Российской Федерации иных лиц, чьи фамилия, имя, отчество и дата рождения совпадают полностью. Данное обстоятельство является препятствием, например, для получения предусмотренных законом субсидий/пособий/льгот. Для назначения субсидий/пособий/льгот различные ведомства проверяют имущественное положение граждан, обратившихся за их предоставлением, направляют в Росреестр запросы о наличии недвижимого имущества.
Для получения актуальной и достоверной информации необходимо при заполнении запроса указывать в нем все сведения о правообладателе, согласно которым правообладателя можно будет однозначно идентифицировать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Одним из таких уникальных идентификаторов личности человека является СНИЛС. Он обладает высокой степенью стабильности, то есть, не меняется в течение всей жизни, в отличие от номера паспорта или фамилии, имени, отчества гражданина.
Росреестр настоятельно рекомендует при заполнении запросов о предоставлении сведений из ЕГРН указывать СНИЛС правообладателя, с помощью которого можно однозначно идентифицировать собственника в ЕГРН.
При отсутствии в запросе сведений о СНИЛС информация будет предоставлена в отношении всех лиц с одинаковыми фамилией, именем, отчеством и датой рождения, не имеющих СНИЛС.
В случае, если в ЕГРН отсутствует информация о СНИЛС, то правообладатель вправе обратиться с заявлением о внесении таких сведений в ЕГРН.
Реализация закона о выявлении правообладателей
На территории Томской области существуют объекты недвижимости, которые прошли процедуру кадастрового учета, но в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствует информация о зарегистрированных правах на них, поскольку правообладатели не обращались в Росреестр за регистрацией прав.
С 29 июня 2021 года начался процесс выявления правообладателей ранее учтенной недвижимости. В настоящее время в рамках реализации федерального закона от 30.12.2020 №518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ЕГРН подлежат внесению данные о владельцах объектов недвижимости, позволяющие идентифицировать собственников.
До 31.01.1998 г. действовал другой порядок оформления прав на недвижимое имущество, их регистрировали органы технической инвентаризации и органы местного самоуправления. Такие права называются ранее возникшими и в силу части 1 статьи 69 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.
При этом отсутствие в ЕГРН сведений о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости снижает степень защиты права собственности на недвижимость и создаёт благоприятные условия для мошенничества.
С целью наполнения ЕГРН необходимыми сведениями реализуются мероприятия по выявлению правообладателей.
Мероприятия по выявлению правообладателей ранее учтённых объектов недвижимости проводят органы местного самоуправления Томской области, в ходе которых они самостоятельно проводят анализ сведений в своих архивах, а также, в целях установления правообладателей, запрашивают информацию в налоговом органе, Пенсионном фонде, органах внутренних дел, органе записи актов гражданского состояния, у нотариусов и т.д. Центром компетенций в данном вопросе является Управление Росреестра по Томской области.
«Наполнение ЕГРН недостающими сведениями является одним из ключевых направлений реализации государственной программы «Национальная система пространственных данных», к которой Росреестр приступил в 2022 году. Результат этой работы в первую очередь зависит от активности и вовлеченности в процессы уполномоченных органов на уровне региона. Управлением Росреестра по Томской области проводится активная работа с органами местного самоуправления. Сегодня мы можем констатировать, что Закон о выявлении правообладателей заработал в полной мере на территории Томской области. Так, на 01.07.2022 в отношении 5248 ранее учтенных объектов недвижимости осуществлена государственная регистрация ранее возникшего права, в связи с прекращением существования 5982 объекта сняты с государственного кадастрового учета», - отметила Елена Золоткова, руководитель Управления Росреестра по Томской области.
Хотелось бы обратить внимание, что внесение сведений о правообладателе не является непосредственно государственной регистрацией прав, данные сведения вносятся в кадастр недвижимости и не препятствуют правообладателю в государственной регистрации прав на принадлежащие ему объекты недвижимости по собственной инициативе.
Если сведения о ранее учтенном объекте отсутствуют в ЕГРН, необходимо лично обратиться в любой офис МФЦ, либо в электронной форме - через личный кабинет на официальном сайте Росреестра https://rosreestr.gov.ru. К заявлению прилагается документ, устанавливающий или подтверждающий право на объект недвижимости, или его копия, заверенная в установленном законом порядке.
Для правообладателей объектов с ранее возникшими правами эта процедура абсолютно бесплатна!
Узнать, внесены ли сведения о недвижимости в ЕГРН можно с помощью электронных сервисов Росреестра по выдаче сведений из ЕГРН.
Распоряжение своим доходом гражданином, признанным банкротом
Бытует мнение, что арбитражный управляющий, назначенный арбитражным судом в деле о банкротстве гражданина финансовым управляющим, весь доход должника оставляет себе.
Однако, это мнение является заблуждением. Закон о банкротстве четко регламентирует действия управляющего и весь ход процедур банкротства.
Согласно положениям Закона о банкротстве, все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного Законом о банкротстве (пунктом 3 статьи 213.25 указанного закона).
«После признания гражданина банкротом он обязан не позднее одного рабочего дня, следующего за днем принятия решения о признании его банкротом, передать финансовому управляющему все имеющиеся у него банковские карты, а финансовый управляющий обязан не позднее одного рабочего дня, следующего за днем их получения, принять меры по блокированию операций с полученными им банковскими картами», - отметила Елена Ковальчук, заместитель руководителя Управления Росреестра по Томской области.
На протяжении всей процедуры гражданин-должник не распоряжается своей заработной платой, пенсией; это право передается финансовому управляющему, который ежемесячно будет выдавать банкроту денежные средства в размере прожиточного минимума на него и на каждого его иждивенца (при наличии). Расчет суммы выдачи происходит индивидуально, в зависимости от жизненных обстоятельств. Остальные денежные средства поступают в конкурсную массу и впоследствии распределяются финансовым управляющим: могут быть направлены на погашение расходов при проведении процедур банкротства и направлены кредиторам должника.
Раздел, объединение, перераспределение земельных участков, особенности кадастрового учёта и государственной регистрации прав
Раздел земельного участка - это действия, в результате которых из одного земельного участка образуются два и более земельных участка.
При разделе земельный участок, из которого образуются новые земельные участки, прекращает свое существование.
Земельный участок можно разделить на основании соглашения о разделе земельного участка при наличии согласия всех его собственников (если нет спора) или по решению суда, куда с иском обращается заинтересованное лицо. Вновь образованные земельные участки должны соответствовать требованиям о предельных размерах земельных участков определенной категории.
Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами.
Согласно ст. 11.6 Земельного кодекса РФ при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.
В соответствии со ст. 11.7 Земельного кодекса РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается, за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 39.29 Земельного Кодекса РФ.
При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок, за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 39.29 Земельного Кодекса РФ.
При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.
«При разделе, объединении земельного участка государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образованные земельные участки и снятие с кадастрового учета и прекращение права собственности на исходный земельный участок осуществляются одновременно», - отметила Елена Ковальчук, заместитель руководителя Управления Росреестра по Томской области.
Профилактический визит как мера профилактики нарушений
С 01.07.2021 вступил в силу Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», который направлен на стимулирование добросовестного соблюдения обязательных требований путем проведения профилактических мероприятий, в т.ч. проведение профилактических визитов.
Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 10.03.2022 № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля» с 10 марта 2022 года введен мораторий на проведение плановых проверок и ограничения на проведение внеплановых проверок.
Данный комплекс мер призван обеспечить устойчивость экономики, снижение нагрузки на граждан, а также развитие малого и среднего бизнеса в стране.
Как отметила руководитель Управления Росреестра по Томской области Елена Золоткова, Управлением было отменено 104 плановых контрольных (надзорных) мероприятий.
Таким образом, целесообразнее работать в режиме профилактики нарушений, когда можно предотвратить нарушение, а не бороться с их последствиями.
Профилактический визит проводится инспектором в форме профилактической беседы по месту осуществления деятельности контролируемого лица либо путем использования видео-конференц-связи. В ходе профилактического визита контролируемое лицо информируется об обязательных требованиях, предъявляемых к его деятельности либо к принадлежащим ему объектам контроля, их соответствии критериям риска, основаниях и о рекомендуемых способах снижения категории риска, а также о видах, содержании и об интенсивности контрольных (надзорных) мероприятий, проводимых в отношении объекта контроля исходя из его отнесения к соответствующей категории риска.
В ходе профилактического визита инспектором может осуществляться консультирование контролируемого лица.
Контролируемое лицо вправе отказаться от проведения обязательного профилактического визита, уведомив об этом контрольный (надзорный) орган не позднее чем за три рабочих дня до даты его проведения.
Управлением Росреестра по Томской области за 1 полугодие 2022 года был проведен 101 профилактический визит.
